農地転用の種類について
今日は農地転用の種類について書いてみます。
農地転用とは農地法に基づく制度ですが、食料自給の確保にあたって重要である農地を無計画に農地以外の用途に変えることを許可や届出によって規制していこうという制度です。
農地は一度開発したら基本的にもとには戻らないですが、他方では国土の限られた土地であっても、有効に開発していかないと産業は発展しません。農地転用制度とは農地として優良な土地は農地のまま残し、宅地に近かったりして開発のやむを得ない農地は宅地や商工業地として開発していくという目的で制定されました。
制度的にはその農地の「所有権の移転」と、「用途の変更」という２点から規制を行っています。
では主としてどのような許可や届出が必要なのでしょうか。我々が農地転用にあたって許可申請や届出を行う内容は、農地法の３条から５条の規定に基づいています。農地法第３条許可は農業者双方の間で、用途は農地のまま「権利移動」するものであり、農地法第４条許可は名義は変えずにその用途を「転用」するものです。農地法第５条許可、は３条の「権利移動」と４条の「転用」を同時に行うものです。ではそれぞれどのようなものか具体的に見てみましょう。
まず「農地法第３条許可」についてです。これは農地は農地のまま持ち主が変更になるものです。この際は所有権を取得する者は農家や農業法人であることが要件となります。
「農地法第４条許可」とはどのようなものでしょうか。これは土地の名義や持ち主はそのままに、農地を自分が使用するための宅地や駐車場、資材置き場等に「用途を変更」する場合の許可です。転用を行う者（農地所有者）が許可申請者となります。自分の土地であっても許可を受けないと罰せられる場合がありますので気をつけましょう。許可が必要な面積等については、別の記事で書きます。
「農地法第５条許可」とはどのようなものでしょうか。これは「権利移動」と「用途変更」を同時に行う場合の申請になります。自分の土地を宅地化や商工業目的で他の者に売ったりするということです。たとえば事業者等が農地を買って転売したり、農地を宅地にして自分の子供名義の家を建てる場合もこれにあたります。
５条許可では３条許可と異なり相手方は農業者等である必要はありませんが、許可申請を行う場合は売主（貸主）と買主（借主）の２者でする必要があります。ですので行政書士が代理で申請する場合も、２者の同意（同意書）を得る必要があります。なおこれも農地法許可書を取得した場合は、必ず法務局で土地の名義変更の「登記申請」を行いましょう。
どのような種類の農地転用であっても許可を得て「農地法許可書」を取得したら、その後には忘れずに必ず法務局で土地の名義変更の「登記申請」を行いましょう。また３条許可では取引の相手が農家等でない場合は許可が下りません。許可を受けずに売買すると罰則規定が適用されますので気をつけましょう。
農地転用の許可は各市町村の農業委員会で判断されますが、市町村で運用が異なったりケースにより対応が様々なので、必ず窓口に事前相談しましょう。その際には要件や申請必要な書類を聞きます。農業委員会の許可判断に有効な書類の書き方等も聞いてみましょう。
相続や時効取得の場合ですが、これらの場合には許可申請は必要ありません。ただし別途届出は必要となります。贈与の場合は農地転用の必要があります。
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