農地転用における市街化区域や農振除外の対象地
今日は農地転用の際に出てくる、用語について書いてみます。
まず「市街化区域」とはどういうものでしょうか。先に書いた立地による許可基準は、農地法による転用許可のための基準です。これは別の法律である「都市計画法」によって定められた地域であり、「市街化調整区域」との２つに区分されました。
先に都市計画法について触れておきますと、これは都市の健全な発展を目的として制定された法律であり、農地法とは趣旨が異なりますが、両法の目的が市街化区域に当たる場所で重なったということです。都市計画法については知識として、別の記事で書いていきます。
「市街化区域」とは既に市街地を形成している区域、および概ね１０年以内に優先的計画的に市街化を図るべき区域のことです。これは経済や産業の発展のために優先的に指定された区域であり、この区域にある農地については農地転用の許可を受ける必要はありません。農業委員会への「届出」のみでよいことになります。ご自分の農地が市街化区域にあるかどうかは、役所等に確認ください。
一方の「市街化調整区域」とはどのようなものでしょうか。これは市街化を抑制すべき区域であると定められています。原則として開発行為が抑制されており、既存の建築物を除いては田園地帯の区域のことです。既存の建築物のみが例外となりますので、この建物を建て替えようとする場合も例外を除いては許可が下りない可能性が高くなります。役所との事前協議は必須です。原則農地転用は申請できません。
では「農振除外」とはどのようなものでしょうか。前回書いたように農業振興のために農業地域を保全する地域が農業振興地域となりますが、農業振興地域の農用地区域に該当している場合は原則農地転用は許可されません。
それでも申請を行う場合には、転用許可を受ける前にまず農用地区域からの除外をする必要があります。これを農振除外申請といいます。農振除外についてはこれも許可の要件は非常に厳しいものとなりますので、事前に必ず役所に相談し、まず除外が受けられる可能性を確認してからそのために必要な証拠書類の内要を打合せしましょう。
「農振除外申請」では、前段としての次の４つの要件すべてを満たす必要があります。要件は、
①.農用地区以外に代替すべき土地がないこと。
②除外によって土地の農業上の効率的総合的な運用に支障を及ぼすおそれがないこと。
③除外によって土地改良施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと。
④土地基盤整備事業完了後８年を経過していることです。
これらをクリアするためには、その内容を証明する必要があります。建物を建てる場合には事前に設計図等も用意し、その建物の必要性と建物による周囲の畑等への影響も証明しなければなりません。事前準備なくして農振除外は容易く許可されません。
また他に代えられない必要性が要件となりますので緊急度も高く、開発に向けた段取りも整っており、許可が下りたら早期に開発がなされることが想定されております。ですので一度農用地区域から除外をした農地であっても、一定期間内に転用開発手続きを行わない農地については、当初除外目的の必然性・緊急性が低いと判断され、農用地区域へ再編入される場合もあります。
農地転用は毎月申請を受け付ける市町村が多いようですが、農振除外の場合は受付が年数回（高崎市や前橋市は年２回）しかなく、また申請しても許可が下りるまでには通常１年ほどかかります。農振除外が前提となる場合には、受け付け時期を逆算して準備することも必要となります。農振除外が認められたあとにはじめて農地転用申請を行うこととなります。
次に「青地地域」とはどのようなものでしょうか。これは農業振興地域内の農用地”区域内”農地のことです。略して「農振農用地」 または「青地」と呼ばれますが、今後１０年以上にわたり農業利用を確保するため、農地以外の利用を厳しく制限している地域です。農地としての有用性が非常に高い農地ということであり、農振除外の対象地となります。
一方の「白地地域」とはどのようなものでしょうか。これは農業振興地域内の農用地”区域外”農地のことです。略して「白地」と呼ばれています。農業振興地域内に存在していても農地の集団性が低いため、土地改良事業を実施していない等の理由から青地の指定がされていない農地のことです。農業振興地域内にあっても農地としての有用性が低い農地ということです。青地 と比較すると農地以外への規制は比較的緩い地域です。農振除外は必要はありませんが農地転用は必要となります。
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