群馬の行政書士　鈴木コンサルもすなるブログ

農地転用における市街化区域や農振除外の対象地

今日は農地転用の際に出てくる、用語について書いてみます。

まず「市街化区域」とはどういうものでしょうか。先に書いた立地による許可基準は、農地法による転用許可のための基準です。これは別の法律である「都市計画法」によって定められた地域であり、「市街化調整区域」との２つに区分されました。

先に都市計画法について触れておきますと、これは都市の健全な発展を目的として制定された法律であり、農地法とは趣旨が異なりますが、両法の目的が市街化区域に当たる場所で重なったということです。都市計画法については知識として、別の記事で書いていきます。

「市街化区域」とは既に市街地を形成している区域、および概ね１０年以内に優先的計画的に市街化を図るべき区域のことです。これは経済や産業の発展のために優先的に指定された区域であり、この区域にある農地については農地転用の許可を受ける必要はありません。農業委員会への「届出」のみでよいことになります。ご自分の農地が市街化区域にあるかどうかは、役所等に確認ください。

一方の「市街化調整区域」とはどのようなものでしょうか。これは市街化を抑制すべき区域であると定められています。原則として開発行為が抑制されており、既存の建築物を除いては田園地帯の区域のことです。既存の建築物のみが例外となりますので、この建物を建て替えようとする場合も例外を除いては許可が下りない可能性が高くなります。役所との事前協議は必須です。原則農地転用は申請できません。

では「農振除外」とはどのようなものでしょうか。前回書いたように農業振興のために農業地域を保全する地域が農業振興地域となりますが、農業振興地域の農用地区域に該当している場合は原則農地転用は許可されません。

それでも申請を行う場合には、転用許可を受ける前にまず農用地区域からの除外をする必要があります。これを農振除外申請といいます。農振除外についてはこれも許可の要件は非常に厳しいものとなりますので、事前に必ず役所に相談し、まず除外が受けられる可能性を確認してからそのために必要な証拠書類の内要を打合せしましょう。

「農振除外申請」では、前段としての次の４つの要件すべてを満たす必要があります。要件は、

①.農用地区以外に代替すべき土地がないこと。

②除外によって土地の農業上の効率的総合的な運用に支障を及ぼすおそれがないこと。

③除外によって土地改良施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと。

④土地基盤整備事業完了後８年を経過していることです。

これらをクリアするためには、その内容を証明する必要があります。建物を建てる場合には事前に設計図等も用意し、その建物の必要性と建物による周囲の畑等への影響も証明しなければなりません。事前準備なくして農振除外は容易く許可されません。

また他に代えられない必要性が要件となりますので緊急度も高く、開発に向けた段取りも整っており、許可が下りたら早期に開発がなされることが想定されております。ですので一度農用地区域から除外をした農地であっても、一定期間内に転用開発手続きを行わない農地については、当初除外目的の必然性・緊急性が低いと判断され、農用地区域へ再編入される場合もあります。

農地転用は毎月申請を受け付ける市町村が多いようですが、農振除外の場合は受付が年数回（高崎市や前橋市は年２回）しかなく、また申請しても許可が下りるまでには通常１年ほどかかります。農振除外が前提となる場合には、受け付け時期を逆算して準備することも必要となります。農振除外が認められたあとにはじめて農地転用申請を行うこととなります。

次に「青地地域」とはどのようなものでしょうか。これは農業振興地域内の農用地”区域内”農地のことです。略して「農振農用地」 または「青地」と呼ばれますが、今後１０年以上にわたり農業利用を確保するため、農地以外の利用を厳しく制限している地域です。農地としての有用性が非常に高い農地ということであり、農振除外の対象地となります。

一方の「白地地域」とはどのようなものでしょうか。これは農業振興地域内の農用地”区域外”農地のことです。略して「白地」と呼ばれています。農業振興地域内に存在していても農地の集団性が低いため、土地改良事業を実施していない等の理由から青地の指定がされていない農地のことです。農業振興地域内にあっても農地としての有用性が低い農地ということです。青地 と比較すると農地以外への規制は比較的緩い地域です。農振除外は必要はありませんが農地転用は必要となります。

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農地転用の立地区分について

今日は農地転用する農地の立地区分について書いていきます。

農地転用許可を申請する場合は、その農地の存在する場所が非常に重要となります。届出だけでよい場合もあれば判断のむつかしい場所や、そもそも申請できない地域もあります。

農地転用の許可基準には「立地基準」と「一般基準（立地基準以外の基準）」があります。

「一般基準」は次のとおりです。

①転用申請の目的用途として使用することが、確実であると認められない場合は許可されません。

②転用が周辺農家の営農に支障を及ぼすおそれがある場合は許可されません。

③「一時転用」（砂利の採取や建設残土などの埋め立てなどで、農地を一時的に農地以外に利用する場合）では、利用後に原状回復されることが確実と認められない場合は許可されません。

「立地基準」とは、農地をその優良性や周辺の土地利用状況等によって区分し、転用を農業上の利用に支障が少ない農地へ誘導することとされています。

具体的な区分としては、

①「農用地区域内農地」といい、農業振興地域内の農用地区域内にある農地のことです。原則許可されません。許可を申請する場合には事前に農用地区域からの除外（農振除外）または用途変更が必要となります。

②「甲種農地」といい、市外化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地（８年以内）等、特に良好な営農条件を備えている農地のことです。原則許可されません。

③「第１種農地」といい、１０ｈａ以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象農地等良好な営農条件を備えている農地のことです。原則許可されません。

ただし第一種農地の例外許可の１つに「集落接続」というものがあります。これは相当数の家屋が集合している集落に、間隔を置かないで接する状態（道１本程度なら接続とされるようです）とされ、認められる場合があります。

この判断はむつかしいものですから、窓口での事前相談をしたほうが良いでしょう。判断は各農業委員会に委ねられていますが、主観的なものでもあるため明確な基準は無いようです。基準が甘い市町村もあれば、辛い市町村もあるようです。県としては甘い市町村に対する是正も求めているようです

④「第２種農地」といい、鉄道の駅が５００m以内にある等、市街地化が見込まれる農地または生産性の低い小集団の農地のことです。農地以外の土地や第３種農地に立地困難な場合等に許可される場合があります。この場合は理由書が必要となり、窓口との事前相談も必要となります。

⑤「第３種農地」といい、鉄道の駅が３００m以内にある等の、市街地の区域または市街地化の傾向が著しい区域にある農地のことです。原則許可されます。特に市街化区域内の農地の場合は許可はいらず、「届出制」となっています。

農地転用の種類について

今日は農地転用の種類について書いてみます。

農地転用とは農地法に基づく制度ですが、食料自給の確保にあたって重要である農地を無計画に農地以外の用途に変えることを許可や届出によって規制していこうという制度です。

農地は一度開発したら基本的にもとには戻らないですが、他方では国土の限られた土地であっても、有効に開発していかないと産業は発展しません。農地転用制度とは農地として優良な土地は農地のまま残し、宅地に近かったりして開発のやむを得ない農地は宅地や商工業地として開発していくという目的で制定されました。

制度的にはその農地の「所有権の移転」と、「用途の変更」という２点から規制を行っています。

では主としてどのような許可や届出が必要なのでしょうか。我々が農地転用にあたって許可申請や届出を行う内容は、農地法の３条から５条の規定に基づいています。農地法第３条許可は農業者双方の間で、用途は農地のまま「権利移動」するものであり、農地法第４条許可は名義は変えずにその用途を「転用」するものです。農地法第５条許可、は３条の「権利移動」と４条の「転用」を同時に行うものです。ではそれぞれどのようなものか具体的に見てみましょう。

まず「農地法第３条許可」についてです。これは農地は農地のまま持ち主が変更になるものです。この際は所有権を取得する者は農家や農業法人であることが要件となります。

「農地法第４条許可」とはどのようなものでしょうか。これは土地の名義や持ち主はそのままに、農地を自分が使用するための宅地や駐車場、資材置き場等に「用途を変更」する場合の許可です。転用を行う者（農地所有者）が許可申請者となります。自分の土地であっても許可を受けないと罰せられる場合がありますので気をつけましょう。許可が必要な面積等については、別の記事で書きます。

「農地法第５条許可」とはどのようなものでしょうか。これは「権利移動」と「用途変更」を同時に行う場合の申請になります。自分の土地を宅地化や商工業目的で他の者に売ったりするということです。たとえば事業者等が農地を買って転売したり、農地を宅地にして自分の子供名義の家を建てる場合もこれにあたります。

５条許可では３条許可と異なり相手方は農業者等である必要はありませんが、許可申請を行う場合は売主（貸主）と買主（借主）の２者でする必要があります。ですので行政書士が代理で申請する場合も、２者の同意（同意書）を得る必要があります。なおこれも農地法許可書を取得した場合は、必ず法務局で土地の名義変更の「登記申請」を行いましょう。

どのような種類の農地転用であっても許可を得て「農地法許可書」を取得したら、その後には忘れずに必ず法務局で土地の名義変更の「登記申請」を行いましょう。また３条許可では取引の相手が農家等でない場合は許可が下りません。許可を受けずに売買すると罰則規定が適用されますので気をつけましょう。

農地転用の許可は各市町村の農業委員会で判断されますが、市町村で運用が異なったりケースにより対応が様々なので、必ず窓口に事前相談しましょう。その際には要件や申請必要な書類を聞きます。農業委員会の許可判断に有効な書類の書き方等も聞いてみましょう。

相続や時効取得の場合ですが、これらの場合には許可申請は必要ありません。ただし別途届出は必要となります。贈与の場合は農地転用の必要があります。

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農地転用とはなんでしょうか

今日はすかっぱれですね。まだ気温は上がってきませんが、先週あたりからトマトやなすなどの苗も出始めましたので、家庭菜園にはもってこいの季節ですね。

昨日と前後しますが、今日は農地転用とは何かについて書いてみます。

「農地転用」とは街に住んでいる転勤族には耳慣れない言葉ですが、文字通り「農地を転用」する際に必要な許可申請や届出のことです。自分の土地をどのように使おうが勝手だろうと私でも思っていましたが、実は土地の立地する場所等によって、土地の利用法や、そもそも開発して良い土地かどうかも法律や条例等によって定められています。

農地転用は農地法という法律で定められた許可制度のことです。日本は農作が可能な国土も狭いため、無計画に農地が宅地や商工業地に変えられてしまうと農業生産力が維持できません。その農地本来の目的から転用することを、行政で管理していこうという制度が農地転用となります。

許可の運用は時代の要請によって緩和されたり強化されたりしてきていますが、従来は農地として最重要であり転用がほとんど許可されなかった第１種農地であっても、地域活性化促進のための法改正によって許可がおりるケースも出てきました。

一方食料自給率が年々低くなっていく状況を鑑み、優良な農地を守るために平成２１年に農地法改正によっては農地転用規制がより強化されました。この時の改正では市街化区域を除いた農地転用の規制が厳しくなり、相続による農地の取得であっても、農業委員会への届出が義務付けられました。この際には農業産業の促進を図るために、一般法人が農業法人として農業参入することも認められました。

農地転用ではその土地が農地であるときは、その利用法を変えたり（小屋を立てたり駐車場に変えたり等）名義を変えたり（売ったり買ったり等）する場合も、申請や届出をすれば単純に許可が下りるわけではありません。多数の書類や厳密な証拠を揃えて初めて許可が下りる（あるいは許可されない）ことを理解しなければいけません。

許可を取得しようとする場合はまずその土地がどのような「農地」であるのかを調べます。役所に問い合わせれば（窓口に電話して要件を伝えれば必要な部署につないでもらえます）許可が下りるかどうかの可能性も含めて教えてくれます。

まずその農地の立地区分を聞き、そもそも農地転用が可能な土地かも教えてもらいます。その農地が市街化区域にあれば届出だけですみますし、農地転用できないいわゆる「青地」である場合はできません。

どうしても申請をしたい場合には農振除外という手続きを経る必要もあります。

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役所と打ち合わせをし「許可を取るための書類」を提出することとなります。すべての農地が農地転用できるわけではなく、地域によってはかなりハードルが高いものとなります。

農業振興地域の「農用地区域」に該当している場合は、農地転用許可を受ける前に更に農用地区域からの除外をする申請（農振除外）をし、その上で農地転用を申請することとなります。この場合は農振除外の証拠固めから始めて、農地転用許可まで数年を要することもあります。

もっとも農地転用の可能性が低いと言われても単純に引き下がるばかりではありません。お客さんの熱意次第となりますが、役所と交渉をし転用許可に持っていくのも行政書士の腕の見せどころでしょうか。

農地転用は書類の要件を満たせば許可がおりるという性質のものではなく、各市町村に置かれる農業委員会の判断においてなされます。市町村によって異なりますが、おおむね月１回開かれる農業委員会で申請された書類の内容を精査して許可が決まります。

書類はその外形だけではなく、書類の種類や内容をきちんと整えることが重要となります。これには事前準備として役所へ申請内容を相談し、転用許可の可能性とともに必要な書類やポイント等を打ち合わせることも重要になります。

これには交渉術や交渉能力も欠かせないものかなと考えます。

ちなみに高崎市における平成２８年度の許可件数は、３条が１９８件、４条が４４件、５条が６００件でした。農地転用は区域によっては非常にわずらわしい申請となりますので、是非とも当事務所にご相談くださいませ。

農地転用の申請場所

さきほどまで強い雨が降っていましたが、一転強い日差しにかわりました。

今日は短めですが、農地転用が必要な農地の面積や申請場所について書いていきます。

農地転用が必要な場合はその農地の権利者や用途が変更になる場合ですが、ではその農地の広さや立地する場所によっての違いはないのでしょうか。農地転用の許可権者は都道府県知事になりますが、知事がその事務や許可の権限を移譲する市町村を指定した場合には、その市町村の農業委員会が許可を行うこととなります。

群馬県の場合は１２市１町（前橋市、高崎市、桐生市、伊勢崎市、太田市、沼田市、館林市、渋川市、藤岡市、富岡市、安中市、みどり市、甘楽町）が指定されています。４ヘクタール以下で、その農地がほかの市町村にまたがない場合は、その事務及び権限が各市町村の農業委員会に移譲され、各農業委員会が許可をすることになります。

４ヘクタール以下の農地については各農業委員会が通常の許可を行いますが、市町村をまたいだり４ヘクタール超の農地については、知事があらかじめ農林水産大臣に協議を行った上で、都道府県が許可をすることになります。

４ヘクタール超の農地については審査期間も長く慎重となり、許可書の発行も遅くなります。

土地は大きいほど許可基準が厳しくなるため、土地の一部を転用したい場合はその部分をあらかじめ分筆（測量して番地を分けることです）して申請する場合があります。相続や権利移転の際には将来の農地転用を見込んで、その時点で分筆しておくこともよく見られます。

分筆して農地転用をする場合は必ず分筆を先にしてから、そののちに許可申請をしましょう。土地によっては土地改良区等の意見が必要になる場合もあります。